Hauskauf im Ausland
Maria Capobianco
Artikel von
Veröffentlicht: 23.07.2015
Aktualisiert: 08.05.2019

Ferienhaus im Ausland kaufen – worauf sollte man achten

Den Tag mit morgendlichen Blick aufs Meer zu genießen… – davon träumt ein Großteil der Deutschen. Aber nicht nur geträumt wird davon, sehr viele setzen diesen Traum auch in die Tat um. Vor diesem Hintergrund zeigen wir auf, wohin es die Deutschen ins Ausland verschlägt. Anschließend erläutern wir, was beim Kauf einer Auslandsimmobilie zu beachten ist und welche Versicherungen abzuschließen sind. Zu guter Letzt bieten wir eine Checkliste rund um das Thema „Hauskauf im Ausland“.

Attraktion Ausland

Hauskauf im Ausland - Attraktion Ausland

Noch nie war es so attraktiv ins Ausland umzuziehen wie jetzt. Jährlich verlassen bis zu 140.000 Deutsche ihre Heimat, um sich im Ausland ein neues Leben aufzubauen, Tendenz steigend. Einem Bericht der OECD zufolge, leben mehr als drei Millionen Deutsche in einem anderen OECD-Land. Dabei werden nur zwölf der 20 OECD-Länder von 90 Prozent der deutschen Auswanderer anvisiert. Allen voran die USA, die derzeit Heimat von 1,1 Millionen deutschen Emigranten sind. Es folgen Großbritannien und die Schweiz, die jeweils 270.000 Deutsche beheimaten. Auch sehr hoch in der Beliebtheitsskala der Deutschen angesiedelt, sind Länder wie Frankreich, Spanien und Italien. Jedes Land zählt etwa 200.000 eingewanderte Deutsche. Als Gründe für einen länderübergreifenden Wegzug werden vor allem in besseren Karrierechancen oder familiären Angelegenheiten genannt.

Statt Übersiedlung wird ein Ferienhaus gekauft

Hauskauf im Ausland - Ferienhaus statt Übersiedlung

Zahlreiche Deutsche wollen Auswandern, tun dies aber nicht. Viel zu groß ist die Angst, nicht zu wissen was die Zukunft bringt. Nur ungern möchte man Familie und Freunde zurücklassen und allein den Neustart in einem Land wagen, das man bis dahin vielleicht nur als Tourist kennengelernt hat. Viele entscheiden sich deshalb für den Kauf einer Immobilie im geliebten Ferienort. Während ein Teil den Kauf einer Auslandsimmobilie mit der Erfüllung eines eigenen Feriendomizils verbindet, betrachten andere den Kauf als gute Geldanlage. Mit der gegenwärtigen Niedrigzinspolitik haben sich neue Möglichkeiten der Geldanlage eröffnet, sodass sich ein Großteil der Anleger die Niedrigzinsen zunutze macht, um an günstige Kredite zu kommen, die zum Kauf einer Immobilie im Ausland genutzt werden.

Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie im Ausland

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie müssen jedoch je nach Land einige Aspekte unbedingt beachten werden:

Rechtliche Lage des Landes prüfen

Das Hauptaugenmerk sollte insbesondere den rechtlichen Grundlagen des Ziellandes gelten. Denn oftmals unterscheiden sich diese teilweise oder gänzlich von den deutschen Vorschriften. Beispielsweise wird man in Italien bereits mit Unterzeichnung eines Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie. Dabei ist die Grundbucheintragung nicht zwingend vorgeschrieben.

Besichtigung vor Ort

Die wohl wichtigste Regel, die mit dem Immobilienkauf im Ausland eingehalten werden sollte, ist die Immobilienbesichtigung vor Ort. Sich dabei auf veröffentlichte Fotos und Exposés zu verlassen, ist sehr riskant. Im schlimmsten Fall existiert die angepriesene Immobilie nicht und man ist auf Trickbetrüger hereingefallen.

Haus nach Baumängeln untersuchen

Zudem ist das Sichten eventueller Baumängel nur vor Ort möglich. Ein Bausachverständiger sollte hinzugezogen werden. Sehr vorteilhaft ist es, wenn sich dieser mit dem örtlichen Baurecht auskennt und die Landessprache beherrscht. Ferner sollte bei den örtlichen Behörden geprüft werden, ob es sich bei der Immobilie um eine legale Baukonstruktion handelt. Denn Schwarzbauten sind gerade in Südeuropa keine Seltenheit.

Haus frei von jeder Schuld

Hauskauf im Ausland - Haus schuldfrei

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Prüfung der Eigentumsverhältnisse: ob die Immobilie tatsächlich frei von jeder Hypothekenschuld ist. Im schlimmsten Fall haften die Käufer für jede noch bestehende Verbindlichkeit.
Soll die Immobilie nicht nur selbstgenutzt, sondern auch zur Vermietung an Urlauber verwendet werden, ist es ratsam, sich über den öffentlichen Immobilienmarkt zu informieren.

Verwaltung vor Ort führt zu geringen Renditen

Wird die gekaufte Immobilie in erster Linie zur Geldanlage genutzt, ist zu bedenken, dass sowohl Organisation wie auch Vermarktung, Reinigung und Verwaltung vor Ort sehr aufwendig und kostenintensiv sind. Dies führt möglicherweise zu einer Verringerung der Erträge aus Vermietung.

Kaufnebenkosten

Je nach Zielland fallen Nebenkosten zwischen fünf und zwölf Prozent an. So wird für ein Anwesen in Spanien – je nach Region – eine Grunderwerbssteuer von sechs bis sieben Prozent fällig. Hinzu kommen weitere Kosten, z.B. für:

  • Rechtsanwalt,
  • Notar
  • und Gutachter.

Darüber hinaus gibt es von Land zu Land Unterschiede, die unbedingt zu beachten sind: 

Gleiche Landessprache bedeutet nicht dieselben rechtlichen Regelungen

Auch wenn Deutschland und Österreich dieselbe Sprache sprechen, unterscheidet sich ihr Rechtssystem deutlich voneinander. In Österreich erlässt jede Region eigene rechtlichen Vorschriften zum Immobilienkauf. Je beliebter eine Region ist, umso schwieriger ist es, dort Eigentum zu erwerben.
Jedem Käufer ist zu empfehlen, sich über die örtlichen Voraussetzungen bezüglich des Immobilienkaufs zu informieren. Vor Erwerb einer Auslandsimmobilie sollte man sich darüber klar werden, zu welchem Zweck die Immobilie gekauft werden soll: ob als Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder doch als Ferienhaus.

Beliebteste Standorte für Ferienhäuser

Position Land Orte
1 Spanien Mallorca, Costa del Sol, Costa Blanca, Tenerriffa
2 Österreich Tirol, Salzburger Land, Wien, Kärnten, Steiermark
3 Italien Südtirol, Toskana
4 Frankreich Cote d’Azur, Provence, Languedoc-Roussillon
5 Schweiz Wallis
6 Kroatien Dalmatien, Istrien
7 USA Florida
8 Niederlande Zeeland
9 Portugal Algarve

Kaufvertragsabschluss bedarf Schriftform

Hauskauf im Ausland - Kaufvertrag in Schriftform

Grundsätzlich ist der Abschluss eines Kaufvertrages an die Schriftform gebunden. Ist eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags nicht erforderlich, so muss zumindest die Echtheit der Unterschriften von Verkäufer und Käufer überprüft werden. Ferner ist die Eintragung ins Grundbuch auch ein wichtiger Punkt, der beim Immobilienkauf in Österreich beachtet werden sollte. Denn mit der Grundbucheintragung werden Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb nicht existenter Immobilien oder Belastungen durch Dritte bewahrt.

Erst nach notarieller Beurkundung wird Summe an Verkäufer ausgezahlt

In Österreich ist es üblich, dass die Kaufsumme auf ein notariell bekundetes Anderkonto eingezahlt wird. Erst wenn die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wurde, geht die Summe in den Besitz des Verkäufers über.

Einhaltung spezieller Gesetze für ein Haus im Süden

Hauskauf im Ausland - Einhaltung spezieller Gesetze im Süden

In Spanien hingegen müssen sich Kaufinteressenten mit dem Küstengesetz auseinandersetzen.
Dieses Gesetz kommt zum Tragen, sobald sich ein Kaufinteressent für ein Haus mit Meerblick interessiert. Ziel des Küstengesetzes ist es, die Küsten vor einer zu starken Bebauung zu schützen. Damit soll verstärkt die Entstehung von Neubauten reduziert und der Abriss bestehender Häuser erlaubt werden. Das Gesetz findet jedoch nicht immer Anwendung. Daher sollten sich zukünftige Hausbesitzer im Vorfeld darüber informieren, ob und in welcher Art Küstenschutzzone ihre Wunschimmobilie liegt.
Aufgrund der Wirtschaftskrise haben gerade südeuropäische Länder mit dem Phänomen halbfertiger Siedlungen zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund ist der Immobilienkauf in bestehende gepflegte Anlagen anzuraten.

Nicht immer erfolgt der Hausbau legal

Ein Zustand, der sich gerade in Ländern wie Italien und Spanien zum Problem entwickelt, sind Schwarzbauten. Um der Gefahr einer illegalen Immobilie zu entgehen, sollte das Register des jeweiligen Landes vor Abschluss des Kaufvertrags durch einen Notar geprüft werden. Hierbei ist es ratsam, sich den aktuellen Registerauszug aushändigen zu lassen. Aus diesem Auszug geht hervor, wer der aktuelle Eigentümer des Wohnobjekts ist. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass ein Notarvertrag abgeschlossen wird. Im schlimmsten Fall wird die Immobilie sonst ein zweites Mal verkauft und eventuell mit einer Hypothek belastet.

Vorsicht ist geboten beim Kaufvertrag

Ein rechtsgültiger Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübertragung ist auch ohne notarielle Beglaubigung möglich. Ein Kaufvertrag wird auch dann als rechtskräftig angesehen, wenn die Vereinbarung beider Vertragspartner auf einem normalen Blatt Papier oder Schmierzettel festgehalten wurde. Damit werden sämtliche Rechte und Pflichten der Verhandlungspartner aktiv.

Inhalte des Kaufvertrags genauestens prüfen

Dem genauen Inhalt des Kaufvertrages muss besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. In erster Linie sollten sämtliche wichtige Kriterien und Zusicherungen des Verkäufers im Kaufvertrag enthalten sein. Hierzu zählt auch die Größe des Grundstücks.

Kaufpreis pro Quadratmeter in den verschiedenen Ländern

Position Stadt Preis pro Quadratmeter
1 Ungarn 1.140 Euro
2 Russland 2.000 Euro
3 Portugal 1.000 Euro
4 England 4.000 Euro
5 Frankreich 4.000 Euro
6 Holland 2.000 Euro
7 Irland 2.000 Euro
8 Österreich 2.000 Euro

Das Ferienhaus ausreichend versichern

Neben der Einhaltung und Prüfung sämtlicher rechtlicher Bauvorschriften und schriftlichen Fixierung jeder Kaufschritte, müssen für das neue Feriendomizil auch einige Versicherungen abgeschlossen werden:

Rechtsschutzversicherung

Vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie kann der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung (Rechtsschutzversicherung im Test) sehr ratsam sein. Denn es kann im Laufe des Immobilienerwerbs zu juristischen Auseinandersetzungen kommen. Zu beachten ist dabei, dass der Versicherungsschutz sich auch auf das Zielland erstreckt. Insbesondere auch der Leistungspunkt „Vertragsrecht“ abgesichert sein. Damit wirklich Anspruch auf Leistungen der Rechtsschutzversicherung besteht, sollte auf die vereinbarte Wartezeit geachtet werden.

Ferienhausversicherung

Aufgrund der Tatsache, dass das Ferienhaus (Gebäudeversicherung im Test) besonderen Risiken ausgesetzt ist, benötigt es einen über die Wohngebäudeversicherung hinaus gehenden, umfassenden Versicherungsschutz. In der Regel wird die Immobile nicht nur für eigene Zwecke beansprucht, sondern auch als Urlaubsunterkunft an Fremdpersonen vermietet. Diese gehen nicht unbedingt sorgfältig mit fremdem Eigentum um. Bleibt das Haus für längere Zeit unbewohnt, erhöht sich das Risiko, Schäden durch Einbruch-Diebstahl oder Vandalismus zu erleiden.

Glasversicherung

Je nach Bauweise der Wunschimmobilie ist der Abschluss einer Glasversicherung sehr zu empfehlen. Die Glasversicherung gewährt umfassenden Versicherungsschutz bei Glasbruch. Gegenstand der Versicherungen sind dabei Gebäudeverglasungen wie Garagen, Innen- und Außenscheiben und Türen. Beweglichen Gegenständen, die unter die Rubrik der Mobiliarverglasung fallen, wie zum Beispiel Glastische oder Vitrinen, wird innerhalb des Hauses (Hausratversicherung im Test) ebenfalls Versicherungsschutz gewährt. Der Versicherungsschutz umfasst nicht nur den reinen Schaden infolge Glasbruchs, sondern auch zusätzlich entstehende Kosten wie beispielsweise Aufräumkosten.

Risikolebensversicherung

Die Finanzierung (Baufinanzierung im Test) einer Immobilie im Ausland ist über deutsche Banken wie auch Bausparkassen (Bausparkassen im Test) möglich. Ein Baukredit (Kredite im Test) muss häufig mit einer Risikolebensversicherung (Risikolebensversicherung im Test) abgesichert werden.

Absicherung des Ferienhauses mithilfe von Spezialversicherern möglich

Geht es um die ausreichende Absicherung des Ferienhauses, fragen sich Hausbesitzer, ob sie die entsprechende Versicherung im Ausland abschließen müssen. Inzwischen haben sich sogenannte Spezialversicherer auf dem Markt etabliert, die jedem Versicherungsnehmer eine Möglichkeit bieten, sein Feriendomizil ausreichend zu versichern. Einige Anbieter haben sich auf die Absicherung von Ferienhäusern spezialisiert. Dabei verfügt jede Spezialversicherung über ein Expertenteam, welches bestens über die länderspezifischen Steuern und Gegebenheiten des Ziellandes unterrichtet ist.

Zur Absicherung des Ferienhauses bietet zum Beispiel der Anbieter „Mundial by hiscox“ folgende Versicherungsleistungen an:

  • Glasversicherung inklusive
  • weltweite Außenversicherung bis zu drei Monate
  • keine Mindestversicherungssumme erforderlich
  • jederzeitige Kündigung durch den Kunden möglich

Checkliste für den Kauf einer Auslandsimmobilie

Das könnte Sie auch interessieren:

  • auslandskrankenversicherung-test

    Auslandskrankenversicherung Test

    Steht eine längere Auslandsreise kurz bevor, müssen sich Reisende um einen umfassenden Auslandskrankenschutz kümmern. Hierbei...

  • unfallversicherung-test

    Unfallversicherung Test

    Eine private Unfallversicherung zahlt dem versicherten Kunden nach einem Unfall nicht nur eine Kapitalleistung, sondern...

Fazit

Möchte man sich den Traum eines Ferienhauses im Ausland erfüllen, ist zukünftigen Hausbesitzern ein hohes Maß an Geduld und Genauigkeit abzuverlangen. Damit der Kauf einer Immobilie im Ausland mit bestem Gewissen ausgeführt werden kann, ist jeder Schritt notariell zu beurkunden und schriftlich festzuhalten. Ferner sollten Auskünfte bei den jeweiligen Ämtern eingeholt werden. Darüber hinaus sollten auch einige Versicherungen abgeschlossen werden, damit das Haus auch bei Abwesenheit gänzlich abgesichert ist. Hat man sämtliche Regelungen bezüglich der rechtlichen Vorschriften und des Versicherungsschutzes eingehalten, dürfte dem Traum einer Ferienimmobilie nichts mehr im Wege stehen.